第322章 14.5

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  老安把几盒药拿出来,一个一个按照着医嘱的用量抠出来,一边抠一边说:“那丫头挺细致的,对这个年龄来说不错了。”
  “小家子气,打断我们好几次。”安可期平躺在床上,“她满脑子都是护着周游,完全没有合作精神。”
  楼下,白静比划着说道:“她满脑子都是专业名词空中楼阁,一点都不踏实。”
  周游笑道:“她的思维是从上往下的,先要确定宏观图景,再一点点补充细节延伸下来。”
  楼上,老安也笑道:“她的思考方式是自下向上的,先要打好根基,再在这个基础上一点点延伸。”
  安可期不屑一顾:“这样的思维模式注定会出来一副平凡的图景。”
  楼下,白静更是阴阳怪气:“她这么搞看起来很美,真做起来麻烦不断,没两天双方就会开撕。”
  “所以才找来你嘛。”周游完全没动脑子说道。
  楼上,老安把一盘药送到女儿面前:“所以才需要你赋予这幅图景灵魂么。”
  所以说男人不易啊,谈判完了还要想办法哄女人。
  好在,对于合作中最难确定的利益冲突部分,人间智脑,最终兵器给出了答案。
  虚天灵抱着她用小美券收益买到的超级电脑走进了办公室:“算好了,要动脑子听计算过程吗?”
  “不。”周游和白静齐声道。
  “呵,你们这样会变成甄妮的。”虚天灵抱着电脑走到二人对面坐下,“为了你们的智商成长,必须听。”
  “我去拉屎。”白静立即起身消失。
  “一起。”周游也想溜走。
  “我好不容易做出来,给个面子。”虚天灵气定神闲,“你看,最近连甄妮都变聪明了。别放弃自己,这个不比军棋难,我尽量讲的通俗易懂。”
  “……”周游硬是把屎憋了回去,沉重地坐了回去,“不要微积分,不要高中数学以上的东西。”
  “ok,我特意为你准备了纯初中代数版本。”虚天灵抿着嘴道,“加油啊店长,不要做下个甄妮,你可以的。”
  “开……开始吧。”周游揉着太阳穴,尽量集中精力。
  “来来来,先找到一个简单起点,首先估算一下我们提供的资源价值。”虚天灵把电脑转向周游,亮出表格,“我们这种级别的旅游地皮,按照他们需要的面积和位置,每年租金不会少于400万,20年就是8000万。”
  “哇哦。”
  “算上我们的网红加成,二期实现后的逼格升级,以及仅仅对他们独家开放的游览通道,一亿是一定有的,因此500万的年租金相信双方都能接受。”虚天灵说着下拉表格,“再看他们提供的东西,包括但不限于泳池、温泉、spa、儿童俱乐部、夜间party,以及两个餐厅,一些园景,这些本来是昂贵的配套,但这都是他们固有的,只是捎带对我们有限的客人开放罢了,况且很多设施他们自己也有钱赚,综合而言,这些设施开放的年定价不应超过100万,20年就是2000万,简单的相减过后,这样计算下来年租金400万是合理的。根据你们的初步合作方案,要一半稳定的地租,一半分成,因此可以初步定在200万的固定年租金,其余分成,但要保证分成比例尽量大于200万。”
  “继续。”周游惊讶于自己竟然听懂了,有点开心。
  虚天灵继续下拉表格:“按照你说的,他们计划布置140个房间,预计年均价格为950元左右一晚,年均入宿率按照60%走,保守估计,年营收会大于2900万,不考虑宣传费用,预估推算利润为1500万上下。而我们需要200万以上的分成才不会吃亏,因此我们要求13.4%的分成是底线,但考虑到项目周期以及不确定成本,我建议以14.5%为我们的谈判底线,在这个基础上,他们运营得越好,我们的分成收益也就越高。”
  “所以你直接说14.5%不好么。”
  “别急,14.5是我们的底线,作为精算咨询,我同样要依据对方公开的情报,去推算对方可能接受的上限,这就是商业谈判中的知己知彼。”虚天灵说着又亮出了另一张表,“从我搜集的资料上来看,他们手上还有7年的长城小镇地皮使用权,算上品牌溢价和固有流量,如果安桦将那个项目一口价卖出,他们可以获得8000万以上的资金,在不融资的前提下,为保证项目规模品质,至少要保证6500万的开发费用,500万的宣传费用,以及预计1000万的前五年的地租,还要面对两年左右的无盈利烧钱周期,保证有路可退。”
  “一年,他们计划是一年。”
  “这么夸张?稍等,我修正一下,然后代入投资风险公式……好的,最终结果是,投入正式运营后,他们需要保证自己每年赚1157万以上才有理由进行投资开发,也就是说如果每年利润是1500万,我们在理论上最多可以剥走450万。”虚天灵说着挑了挑眉,“因此从纯粹理性的数学模型上来说,我们要求30%及以下的分成,他们都是可以接受的。”
  “14.5%到30%?空间这么大?”周游惊道。
  “是的,数学上是这样的,一定要处于这个区间,合作才有可能建立。但你要知道,分成每上浮或下降0.1个百分点,都会造成一些影响。”虚天灵比划道,“简单来说,你要求的分成越多,他们的股权就越低,积极性和责任感也会随之降低,直观表现就是偏向于削减运营成本和宰客,品质自然也就变差;而你要求的分成越低,他们就会越积极,越有责任感,会更加长远规划提供优质服务。”
  周游托腮道:“所以一味的要求高分成,短时间内的确可以用‘宰客’法获得更大收益,但长远来看,是竭泽而渔?”
  “是的,所以谈判需要精密的计算,最终选择一个黄金的分成比例。但这也绝不仅仅是计算,计算只能为你提供一个谈判范围,最终决定结果的,还需要更多条款,以及人本身的直觉和性格。”

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